O espectro da Greve de Aluguel já ronda o Brasil. E, com ele, dúvidas, insegurança e incertezas. Por isso, organizamos aqui algumas respostas às perguntas mais frequentes quanto às consequências e implicações de uma greve de alugueis – o que é? o que diz a lei? posso ir para a prisão? Com isso, esperamos esclarecer algumas questões e estimular a todas as pessoas que já não têm condições de pagar o aluguel para que se organizem coletivamente. Sozinhas somos fracas e seremos despejadas uma por uma. Juntas, temos poder de resistir.

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O que é uma greve de aluguéis e como ela funciona? 

Uma greve de aluguéis é quando um grupo de inquilinos decide coletivamente parar de pagar o aluguel. Pode ser a um proprietário em comum ou inquilinos que morem no mesmo bairro. Isso pode acontecer em conjunto com outra greve, como parte de uma mobilização maior, um meio de resistência contra a gentrificação, contra condições degradantes de vida, contra a pobreza em geral ou o capitalismo. Para que ser bem sucedida, uma greve de locatários requer três elementos: 

  1. Insatisfação Compartilhada. No começo, mesmo que os vizinhos não tenham expressado suas demandas, é necessário que compartilhem da situação de uma forma mais ou menos comum: que é ultrajante ou intolerável que eles corram o risco de perder o acesso a suas casas, e que eles não confiem nos meios legais de estabelecer justiça.  
  1. Divulgação. Nas principais Greves de Aluguéis dos últimos 100 anos, a maioria foi iniciadas por um pequeno grupo de pessoas e se expandiu a partir daí. Portanto, elas precisam de meios para convocar à ação, comunicar suas demandas, requisitar apoio e solidariedade. Em muitos casos, os grevistas podem vencer com apenas um terço dos inquilinos das propriedades participando, mas a divulgação é necessária para chegar a esses números e fazer com que a ameaça de que a greve irá se espalhar seja convincente.  
  1. Apoio. As pessoas que entram em greve precisam de apoio. Precisam de apoio legal para procedimentos jurídicos, para moradia àqueles que forem despejados, apoio físico para lutar contra os despejos e apoio estratégico frente à repressão em larga escala. Em muitos casos, especialmente em greves maiores, os inquilinos encontraram apoio entre eles através de ajuda mútua e criando a estrutura necessária para sobreviver. Em outros casos, os grevistas procuraram formas existentes de organização. Mas a iniciativa da greve sempre vem dos inquilinos que ousam começá-la.  

Como estão se desenvolvendo as greves de aluguéis ao redor do mundo?

Estados Unidos: A partir do dia primeiro de maio, a cidade de Nova York começou a maior greve de aluguéis que o mundo via há quase um século. A greve foi convocada pela associação de inquilinos da cidade, apoiada pela organização “Rent Strike” 2020.  Espanha: Na Espanha, o Sindicato dos Inquilinos, junto com mais quase 200 outras organizações, puxou uma greve que está acontecendo desde 1º de Abril.  

Inglaterra: Na Inglaterra, a greve de aluguéis foi puxada, dentre outros, por centenas de estudantes do país. No primeiro de Maio, outras centenas de trabalhadores declararam: não vamos pagar.  

Austrália: Na Austrália, já foram recolhidas mais de 17 mil assinaturas numa petição pelo congelamento dos aluguéis proporcionada pelo Union group Industrial Workers of the World (IWW).  

Venezuela: Na Venezuela, o pagamento dos aluguéis de casas e estabelecimentos comerciais já estão suspensos desde o início de abril até setembro deste ano, além do pagamento de contas como água, luz e gás, e a proibição das demissões até o final de dezembro, como proteção das famílias trabalhadoras.

É legal a greve no Brasil?

O que a lei define? A Constituição Federal (como Direito Fundamental) assegura que cabe “aos trabalhadores decidir sobre a oportunidade de exercê-lo e sobre os interesses que devam por meio dele defender”. Em legislação específica sobre isso, descobrimos que é considerado legítimo o “exercício do direito de greve a suspensão coletiva, temporária e pacífica, total ou parcial, de prestação pessoal de serviços a empregador”. 

Em que implica a ausência de uma lei específica? A imprevisão quanto a situação inquilino-proprietário nem a permite nem a proíbe. Então, mesmo que a lei específica defina greve como suspensão da prestação pessoal de serviços, deve-se também levar em consideração o papel da greve como uma ferramenta de defesa desses interesses a qual cabe o trabalhador defender. A greve de aluguéis, mesmo não se encaixando na definição específica da legislação, se coloca, portanto, como instrumento de mobilização na luta pelo direito à moradia, uma vez que, em situações de crise e precariedade das condições econômicas, a impossibilidade de pagar o aluguel  é uma ameaça a ter um local para morar devido às ações de despejo. 

Quais os possíveis resultados de uma greve de aluguéis no Brasil? Não foi encontrada nenhuma jurisprudência do Direito Brasileiro a respeito de movimentos de greve de aluguéis, o que dificulta saber quais são as possíveis consequências. Entretanto, tratando-se de uma mobilização abrangente é possível pensar negociações diretas entre inquilino e locatário, principalmente com a paralisação de vários inquilinos de um mesmo locatário.

Na Espanha, o Sindicato dos Inquilinos disponibilizou formulários para que os arrendatários informem a adoção à greve de aluguéis ao locatário na situação atual do COVID-19, nos quais são incentivados acordos sem a necessidade de se adentrar na esfera judicial. Além disso, há uma tendência dos tribunais de não autorizarem o despejo tendo em vista a situação de crise pelo COVID-19.

Fob-SC

Se eu não pagar, posso ser preso?

De acordo com a Constituição Federal de 1988 em seu art. 5., inciso LXVII, “não haverá prisão civil por dívida, salvo a do responsável pelo inadimplemento voluntário e inescusável de obrigação alimentícia e a do depositário infiel”. Portanto no Brasil a prisão por dívida ocorre apenas no caso de devedor de pensão alimentícia, não mencionando prisão por não pagamento de aluguel. 

Se eu não pagar, posso ter meu salário penhorado?

O que é Penhora? É a apreensão judicial de patrimônio do devedor para o pagamento da dívida ou obrigação. 

Como é aplicada a penhora de salário no Direito brasileiro? De acordo com o novo Código de Processo Civil (CPC), o salário é impenhorável, exceto em casos de dívida de natureza alimentícia ou de renda maior que 50 salários. Entretanto, a jurisprudência do STJ tem relativizado essa lei, admitindo a penhorabilidade de salário para casos em que a renda do devedor não se comprometa de modo a prejudicar a dignidade e a plena participação do indivíduo na sociedade (por isso, a penhora de salário normalmente se aplica a indivíduos com renda alta). Além disso, ainda de acordo com tal jurisprudência, o salário é um rendimento composto destinado a sanar inúmeras necessidades inclusive a moradia e, por isso, seria válido que se penhorasse parte dele para o pagamento do aluguel.  

Quem não pagar aluguel na pandemia pode ter seu salário penhorado?

No contexto atual de crise epidêmica, política e econômica, a probabilidade de aplicação da medida em questão é reduzida significativamente. Em síntese, a crise causada pela pandemia gera a diminuição dos recursos e um consequente impacto financeiro na população, fato que justifica a ausência de pagamento de aluguéis, pois existem necessidades que devem ser priorizadas nesse momento como a alimentação e os gastos com a saúde.  

Se eu não pagar, terei acréscimo da dívida por juros?

Como são aplicados esses acréscimos no Direito brasileiro? De acordo com a lei 8245/1991, caso o locatário não pague pontualmente o aluguel, haverá o acréscimo de correção monetária, multas e juros (devem estar previstos em contrato). 

Qual o valor máximo para esses acréscimos? O Decreto Federal Nº 22.626 (conhecido como “Lei da Usura”) determina que aluguel não pago deverá sofrer um acréscimo de até 1% ao mês de juros e multa de 10%.  

Quem não pagar aluguel na pandemia está sujeito a acréscimos por juros? No dia 3 de abril foi aprovado no Senado o Projeto de Lei 1.179/2020, que suspende temporariamente regras do Direito Privado. O projeto prevê que o locatário pode alegar força maior devido à pandemia de coronavírus para suspender ou reduzir o valor da mensalidade, conforme o artigo 393 do Código Civil: “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.

Se eu não puder pagar, posso negociar o pagamento do aluguel?

O que está presente no ordenamento? Judicialmente, alegando-se força maior (artigo 393 do Código Civil), existe a possibilidade de negociar a diminuição das parcelas, a suspensão do pagamento ou até mesmo a resolução contratual. Além disso, também é possível fundamentar-se na Teoria da Onerosidade Excessiva e na Teoria da Imprevisão. 

Quando a Teoria da Onerosidade Excessiva pode ser aplicada? Prevista no art. 478 do CC, pode causar a resolução (nulidade) ou a revisão do contrato. Segundo o STJ, os requisitos legais à caracterização da onerosidade excessiva são, repartidos de forma didática:  

  1. o contrato de execução continuada ou diferida (caso do contrato de locação); 
  2. alteração da base fática na vigência do contrato;
  3. que esta alteração da realidade seja um acontecimento extraordinário e imprevisível, inclusive na época da contratação;
  4. esta alteração seja responsável pelo desequilíbrio contratual;
  5. desequilíbrio este caracterizado por uma vantagem extrema para uma parte;
  6. e a onerosidade excessiva da outra.

Cabe ao juízo, diante do caso concreto, averiguar a existência de prejuízo que exceda a álea normal do contrato, com sua consequente resolução. 

Quando a Teoria da Imprevisão pode ser aplicada? Constante no art. 317 do CC, atinge apenas a revisão contratual, não possibilitando, com isso, a resolução do contrato. São quatro os pressupostos da revisão contratual por aplicação da teoria da imprevisão: 

  1. que se trate de contrato comutativo de execução diferida ou continuada (como o caso do aluguel);
  2. que, quando da execução, tenha havido alteração das circunstâncias fáticas vigentes à época da contratação; 
  3. que essa alteração fosse inesperada e imprevisível quando da celebração do contrato;
  4. por fim, que a alteração tenha promovido desequilíbrio entre as prestações.

Como pode ocorrer a revisão e a resolução do contrato de locação em tempos de pandemia? É inegável a existência de uma situação completamente atípica e extraordinária, a pandemia do COVID-19. Neste sentido, é possível que o locatário peça a redução ou a suspensão da mensalidade com posterior parcelamento (ambas hipóteses de revisão, a partir da teoria da imprevisão), ou, ainda, a resolução do contrato se comprovada a onerosidade excessiva e a vantagem extrema da outra parte. Aparenta, a priori, ser melhor a hipótese de revisão contratual, tendo em vista que, uma vez deferido o pedido de revisão, a família permanece no imóvel já ocupado. Ademais, por precisar de menos critérios de base objetiva, a possibilidade de se obter sucesso torna-se maior. 

Se eu não pagar, posso ser despejado?

O que diz a lei? A Lei do Inquilinato (lei 8245/91) estabelece a falta de pagamento do aluguel e demais encargos acessórios – tal qual o condomínio – como uma hipótese de cabimento para a Ação de despejo.

Quando a ação de despejo pode ser iniciada? Ao contrário do que costumeiramente se pensa, não há qualquer orientação legal no sentido de apontar para necessidade de prazo mínimo de inadimplência, de tal forma que o locador pode dar início à ação de despejo desde o primeiro dia após o vencimento do aluguel.Cabe ressaltar que a execução do despejo só ocorre, em caso de inadimplemento, nos casos em que contratualmente não é especificada outra forma de garantia de pagamento ou fiança. 

a) O que muda com a pandemia? Projeto de Lei 1.179/20 A PL 1.179/20 tem como objetivo disciplinar acerca de diversos temas de direito privado de forma emergencial tendo em vista a pandemia. O projeto agora segue para votação na Câmara de Deputados. No tocante ao contrato de locação o projeto de lei prevê, no artigo 9º a proibição da concessão de liminar para desocupação do imóvel, para ações de despejo com base na falta de pagamento da Lei 8.245/1991, ajuizadas a partir de 20 de março até 30 de outubro de 2020. 

b) O que determina a jurisprudência? Tendo em vista que, até o presente momento, não foi feita qualquer alteração legislativa para conter os despejos oriundos da ausência de pagamento do aluguel, resta analisar o que o judiciário tem feito, a nível dos tribunais estaduais, para barrar tal medida. Os resultados da pesquisa, entretanto, já se adianta que não foram satisfatórios. Em pesquisa feita diretamente no site do TJ-SP fora encontrado acórdão que impediu a reintegração de posse em razão da pandemia de COVID-19.Tal achado leva a crer que, apesar o vazio no que diz respeito às ações de despejo oriundas do contrato de locação, há, ao menos, jurisprudência no sentido de evitar despejos oriundos da reintegração de posse. Guardadas as devidas proporções e limitações que diferenciam as duas situações jurídicas, talvez esse precedente possa ser útil, a nível de argumentação, para impedir despejos por falta de pagamento de aluguel ou demais encargos acessórios.  

Características Históricas Comuns

  1. Historicamente, a maioria das greves começaram pela iniciativa de mulheres; em todos os casos, elas desempenharam um papel importante. As greves sempre ocorreram em contextos em que os inquilinos passavam por condições parecidas: o aluguel que toma grande parte dos salários; o perigo de perderem suas casas e uma onda de indignação causada por condições de saúde precárias, contextos como o colonialismo Inglês (como na greve de Roscommon), ou em reformas que favorecem uns e prejudicam outros. Quase sempre existe uma centelha: frequentemente, o aumento nos preços ou o declínio das oportunidades econômicas dos inquilinos.
  1. Geralmente, as greves começaram espontaneamente, o que não significa que elas aconteceram do nada, mas que resultaram – em contextos favoráveis – de iniciativas de vizinhos, implementadas via assembleias ou por redes efetivas de bairros. Partindo deste ponto, elas criaram suas próprias organizações ou receberam apoio de organizações já existentes. Em outros casos, uma organização formal existe desde o começo da greve, mas eram organizações bastante pequenas criadas por locatários, não por grandes organizações sindicais ou partidos. Encontramos apenas um caso em que uma greve de aluguéis foi convocada por uma grande organização – em Barcelona, 1931.
  1. No que diz respeito as chances de vitória, é imprescindível que a greve se alastre o máximo possível, mas não é necessário que envolva uma maioria. As greves venceram com a participação de um quarto ou um terço dos inquilinos que estão sujeitos ao mesmo proprietário. Nos casos de greves realizadas em um determinado território e não endereçadas a um dono em particular, desde que interrompam suficientemente a normalidade, elas podem provocar uma crise no governo, saturando o sistema legal, mesmo tendo a participação de uma proporção bem menor do total de habitantes de uma cidade. A determinação em continuar firmes e serem solidários ao invés de buscar soluções individuais é mais relevante que o número de pessoas em greve.

Leia o manifesto:

Nos Recusamos a Pagar – Um Manifesto Pela Greve de Aluguéis

Somos milhares de inquilinos e inquilinos que esta crise está deixando sem renda. Não podemos pagar o aluguel da casa onde moramos ou da empresa ou escritório onde trabalhamos. Leia nosso manifesto.